Principe

Le contrat de location saisonnière d'un meublé de tourisme est nécessairement écrit. Les dispositions qu'il contient ne sont pas tenues par les lois et règlements valant pour les locations à usage d'habitation principale. Mais la rédaction du contrat reste pour partie contrainte par quelques règles.

Réservation

La réservation d'une location de vacances s'effectue en signant un contrat de location :

• de particulier à particulier,
• par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier.

La conclusion du contrat peut se réaliser par simple échange de courrier postal.
Le contrat doit être signé en 2 exemplaires. Un exemplaire est conservé par le loueur, l'autre par le locataire. Chaque exemplaire est accompagné d'un descriptif des lieux, qui engage le loueur, et d'un dossier de diagnostic technique.

Contenu du contrat

Mentions obligatoires

Le contrat doit préciser :

• le prix,
• la durée de la location,
• les charges,
• les modalités de paiement (dont l'acompte ou les arrhes),
• les conditions d'annulation,
• le montant du dépôt de garantie éventuel et les modalités de sa restitution,
• le montant prévisionnel de la taxe de séjour.

Clauses abusives

Le contrat ne peut pas :

• obliger le locataire à prendre une assurance,
• interdire de séjourner avec un animal familier.

À savoir : le contrat peut préciser le nombre maximum d'occupants autorisé.

Clauses implicites

Les obligations suivantes n'ont pas besoin de figurer dans le contrat pour s'appliquer :

• pour le locataire, utiliser paisiblement le logement et répondre des dégradations,
• pour le loueur, fournir un logement conforme à ce qu'il a prétendu qu'il était,
• pour le locataire et le loueur, assumer leur responsabilité civile (avec ou sans l'aide d'une assurance spécifique).

Descriptif des lieux

Le descriptif des lieux doit être daté et signé par le loueur. Il contient :

• l'adresse et la situation du meublé dans la localité,
• la catégorie de classement (si le meublé est classé),
• la superficie habitable,
• la consistance et le confort des lieux,
• la description de l'agencement intérieur et du mobilier,
• les équipements et services à disposition (garage, parking, jeux d'enfants...).

Attention : en cas de présence d'une piscine privative, le loueur doit démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles.

Dossier de diagnostic technique

Le locataire doit être informé de certaines caractéristiques de l'endroit qu'il va occuper, au moyen de 2 documents :

• un constat de risque d'exposition au plomb,
• un état des risques naturels et technologiques,
• un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Passage par un intermédiaire professionnel

Si le contrat est conclu avec l'entremise d'un professionnel de la location immobilière,

• le contrat doit mentionner les modalités de sa rémunération (montant, versement, partage du coût entre le loueur et le locataire, etc),
• aucune somme d'argent ne peut être demandée plus de 6 mois avant la location,
• le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acompte et dépôt de garantie cumulés) ne peut excéder 25 % du prix de la location,
• le solde n'est pas exigible plus d'un mois avant la location,
• la durée du contrat de location ni la durée des contrats successifs éventuels ne peuvent excéder 90 jours.

Arrhes ou acompte

La réservation du bien sera entérinée par le versement d'une avance. Excepté le fait que cette avance ne doit pas dépasser un quart du prix demandé, vous devez faire une distinction très importante : parle-t-on d'arrhes ou bien d'acompte ?

• Arrhes : dans le cas d'un versement d'arrhes, le locataire conserve le droit d'annuler sa réservation. Il perdra alors la somme engagée. Par contre, si c'est le propriétaire qui décide d'annuler la location, il devra rembourser au locataire 2 fois cette somme.
• Acompte : le contrat est définitif. En cas de désistement du locataire, celui-ci sera tenu de payer l'intégralité des loyers prévus (sauf s'il peut prouver un cas de force majeure) .En cas de désistement du propriétaire, le locataire pourra demander en justice des dommages et intérêts.

A noter ! La loi est très claire sur ce sujet : si les notions d'arrhes ou d'acompte ne sont précisées sur aucun document, la somme versée pour la réservation sera considérée comme étant des arrhes.

Dépôt d'une caution

Si les professionnels (entreprises immobilières, agences…) sont régis par des lois précises concernant le dépôt de garantie, ce n'est pas le cas des particuliers. La caution garantit le bailleur contre toute dégradation de son bien par le locataire. Elle est fixée librement par les deux parties mais est généralement comprise entre 15 et 20 % du prix. Si la durée de location est supérieure à 1 mois, la caution demandée ne peut dépasser l'équivalent d'un mois de loyer.

Pensez à prévoir, dans le contrat, le mode et le délai de restitution de la caution. Sachez, en outre, que si les dégradations subies entraînent des frais supérieurs à la caution versée, le locataire devra tout de même payer la différence.