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Informations sur la location meublée

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Fiscalité des locations meublées : le régime réel d'imposition

Au-delà de 32 600 euros de recettes par an en 2011, ou sur option, vous êtes soumis au régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Les charges déductibles

Vous pouvez déduire des loyers perçus les charges suivantes :
  • les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société
  • les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation
  • les impôts locaux
  • les frais de gestion et d'assurances
  • les intérêts d'emprunt
  • l'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an
  • l'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.
    Par exemple, pour un logement acquis 100 000 €, vous pouvez déduire chaque année 2 000 € du montant des loyers.
Attention : en pratique, les modalités d'amortissement sont plus complexes puisque l'on décompose le bien en différents composants (terrain, gros oeuvre, menuiseries, électricité, plomberie) ayant chacun leur propre règle d'amortissement. Il est préférable de demander conseil à son comptable.

Imputation des bénéfices ou déficits

Vous allez procéder de la sorte pour toutes vos locations meublées. Précisons que le déficit d'une location s'impute sur le bénéfice d'une autre pour aboutir à un résultat global pour toutes vos locations meublées. Une fois ces opérations de déduction effectuées, vous obtenez un résultat positif (bénéfice) ou bien un résultat négatif (déficit).

Dans le premier cas, le bénéfice est ajouté à vos autres revenus et soumis à l'impôt sur le revenu.
Dans le second cas, le déficit est reportable. Cela signifie qu'il peut être reporté sur les revenus des années suivantes et donc déduit des bénéfices ultérieurs, et ce pendant 9 ans, soit une durée totale de 10 ans.

Attention : le déficit s'impute sur les revenus des années suivantes provenant des locations meublées, et non sur le revenu global du contribuable. Pour que tel soit le cas, vous devez avoir le statut de loueur en meublé professionnel.

Des obligations comptables

Ce régime est plus complexe que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Bon à savoir : vous avez tout intérêt à vous faire assister par un comptable.


Les autres régimes fiscaux

>> Le régime d'imposition micro BIC

>> Le statut de loueur en meublé professionnel

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